Il singolo Condòmino interviene ed esprimere il voto in assemblea attraverso la persona dell’amministratore, il quale assume la veste di rappresentante a seguito di conferimento di delega da parte del condomino rappresentato.

 In generale, cosa deve intendersi per rappresentanza?
 La rappresentanza è l’istituto del diritto privato che invera e realizza il fenomeno della sostituzione giuridica. Nella rappresentanza, infatti, un soggetto, investito di un potere conferitogli dalla legge o dall’interessato, agisce in sostituzione di un altro soggetto compiendo atti giuridici in nome e nell’interesse di quest’ultimo. Secondo il codice, il potere di rappresentanza è conferito: dall’interessato;  dalla legge. Il primo caso, riguarda la rappresentanza volontaria, il secondo quello della rappresentanza c.d. legale (art. 1387 c.c.).

Cosa si intende invece per delega?
La delega è una figura gestoria dai tratti evanescenti, essendo dibattuto se la delega abbia cittadinanza giuridica autonoma. Il termine è di frequente impiegato nel diritto privato quale sinonimo di mandato, procura o autorizzazione. Tuttavia, se nel diritto amministrativo o costituzionale si parla di delega di poteri o incarichi, nel diritto civile la figura si riallaccia a forme di conferimento del potere rappresentativo per la partecipazione e votazione in seno alle assemblee di società azionarie (art. 2372 codice civile), di associazioni  o, appunto, di condominio negli edifici (art. 67 codice civile), prevedendosi una disciplina speciale dettata in parziale deroga a quella propria della rappresentanza volontaria in generale.

Il condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante?
L’art. 67, comma 1 recita: “.. Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta..”.  Pertanto, non è più consentito il conferimento del potere rappresentativo da parte dei condomini in forma orale o equipollente. Secondo il costante insegnamento della giurisprudenza di legittimità, poi, i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed
il condomino rappresentato debbono ritenersi governati, in difetto di norme particolari, dalle regole generali sul contratto di mandato (art. 1703 codice civile).

Il Condòmino può intervenire all’assemblea conferendo delega scritta all’amministratore?
Al pari della forma della delega, anche in tale ipotesi, l’intervento riformatore si è rivelato decisivo.
Infatti, ai sensi dell’art. 67, comma 5, codice civile “.. All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea..”
La norma codifica un divieto per l’amministratore la cui portata abbraccia ogni tipo di riunione assembleare. Cị porta a concludere che l’amministratore, indipendentemente dagli argomenti posti all’ordine del giorno della adunanza assembleare, dovrà inderogabilmente astenersi dal farsi rilasciare deleghe da uno o più Condòmini al fine di intervenire ed esprimere in loro vece il voto in assemblea.

La disposizione, ponendo un divieto assoluto, elimina ed annulla in radice una questione di estrema rilevanza non solo dal punto di vista dogmatico: ovvero di accertare, ai fini della eventuale impugnazione, caso per caso, avuto riguardo all’oggetto del deliberato assembleare, se l’amministratore, in veste di rappresentante, possa o meno trovarsi, in sede di intervento e voto in assemblea, in una posizione di conflitto di interessi con il condominio amministrato.

Un regolamento condominiale contiene un clausola che prevede il conferimento di delega all’amministratore da parte dei condomini. Alla luce del divieto imposto per legge, come deve ritenersi una clausola siffatta?

Tale clausola deve ritenersi nulla per contrasto con una norma imperativa.
Infatti, ai sensi del richiamo operato dall’art. 72 codice civile, l’intera disciplina contenuta nel citato art. 67 – incluso il predetto divieto – deve ritenersi inderogabile da parte dei regolamenti di condominio.

Cosa accade qualora una delibera assembleare venga assunta con il voto espresso dall’amministratore portatore di deleghe in violazione del divieto legale?

In primo luogo, la delibera assembleare soggiace alla “prova di resistenza”, quale preliminare verifica dell’incidenza determinante e quindi decisiva del voto espresso dall’amministratore: in altri termini, si tratta di accertare che, senza quel voto, la maggioranza occorrente per l’approvazione della deliberazione viziata non sarebbe stata raggiunta. Una volta superata la prova di resistenza, l’eventuale invalidità della delibera potrà essere denunziata da qualunque condomino. Trattandosi, infatti, di un conflitto tra
interesse personale dell’amministratore-rappresentante ed interesse di cui è portatore l’intera collettività condominiale, ogni partecipante potrà dedurlo nel comune interesse.