È frequente la domanda se sia legittimo installare una tettoia nel giardino di proprietà esclusiva senza autorizzazione condominiale.

La Corte di appello di Roma (VII sezione civile), con una recentissima pronuncia pubblicata il 31 agosto 2021, fornisce la risposta.

La vicenda
La controversia esaminata in prime cure dal Tribunale di Latina traeva origine dalla installazione, praticata da un condomino, di una tettoia su area cortilizia esclusiva (adibita a giardino) quale pertinenza contigua al proprio appartamento. La tettoia, oltre a non essere stata legittimata da alcuna autorizzazione assembleare condominiale, infrangeva i divieti imposti dal regolamento di condominio. Inoltre, arrecava pregiudizio all’aspetto estetico ed architettonico dell’edificio ed esponeva i condòmini, incidendo sulla sicurezza, a spiacevoli intrusioni di estranei nelle distinte abitazioni. Il tribunale, ritenendo il manufatto realizzato «in violazione delle regole condominiali», accoglieva la domanda e ordinava la rimozione e il
ripristino dello stato preesistente. La pronuncia, tuttavia, veniva gravata dinnanzi alla Corte di appello di Roma. Ben diverso il caso di una tettoia che non danneggi le parti comuni né violi il regolamento di condominio, Cassazione sentenza 7870 del 2021.

La decisione della Corte capitolina
Le censure articolate in appello si incentrano sulla carenza di motivazione e sulla insufficienza delle prospettazioni difensive del condominio, peraltro mai acclarate essendo mancata una approfondita fase istruttoria. L’appellante ha dedotto che il tribunale avesse fondato il convincimento solo sul materiale
fotografico risultando omessa l’ammissione delle prove testimoniali. Il tribunale ha rilevato che l’installazione della tettoia, nei fatti sostitutiva della pregressa tenda solare, difettava dell’assenso assembleare, disarmonizzava l’estetica complessiva dell’edificio e favoriva illegittimi accessi nelle unità immobiliari dei restanti condòmini.

La Corte osserva che le motivazioni della sentenza impugnata sono effettivamente stringate in quanto si limita ad acclarare che la tettoia, realizzata senza l’autorizzazione del condominio, interrompe l’euritmia estetica dell’edificio. Tuttavia, l’argomentazione scaturisce dalla indagine sugli allegati fotografici, peraltro
inequivoci, dai quali si evince una copertura stabile sulla quale è possibile arrampicarsi per introdursi negli altri appartamenti in considerazione del modesto distanziamento dai balconi e finestre immediatamente sovrastanti. L’impugnante, sostiene la Corte, omette di considerare le clausole del regolamento di condominio e la questione, anch’essa tutt’altro che irrilevante, della preservazione della sicurezza.

Cosa prevedeva il regolamento
Il regolamento del condominio appellato vieta le innovazioni che possono recare pregiudizio alla sicurezza dell’edificio e proibisce la creazione di opere che alterino l’aspetto architettonico. Inoltre, prescrive il divieto di apportare innovazioni o aggiungere nuovi elementi nelle proprietà esclusive che possano turbare l’aspetto architettonico dell’edificio. Infine, dispone che l’assemblea possa approvare
innovazioni alle cose comuni che procurino maggior comodità e avvantaggino i condòmini. Conclusivamente, va considerata illegittima la tettoia installata senza alcun coinvolgimento dell’organo assembleare che la autorizzi. Le violazioni denunciate sono emerse con nitida chiarezza così come i problemi legati alla sicurezza e alla alterazione estetica dello stabile. In definitiva, la Corte d’Appello
ha rigettato il gravame confermando la sentenza di primo grado.

I precedenti
Giova richiamare il Consiglio di Stato sentenza 825 del 2015 per comprendere la definizione di tettoia.
È una struttura pensile addossata al muro perimetrale dell’edificio o interamente retta da pilastrini, è costituita da una serie parallela di pali collegati da una intelaiatura leggera senza chiusure laterali.

La struttura presenta pilastri e travi in legno saldamente infissi al suolo in modo tale da renderla solida e durevole nel tempo. Solitamente la copertura è sormontata da tegole e prevede un sistema di raccolta delle acque meteoriche. Anche la Cassazione con sentenza 23183 del 2018  chiarisce la nozione di tettoia soggiungendo che ha un impatto visivo e può essere utilizzata anche come mero riparo. Inoltre, accresce l’abitabilità dell’immobile cui pertiene ed è idonea ad esplicare funzione ombreggiante.

Tettoia su giardino di proprietà esclusiva
Negli immobili di proprietà esclusiva, il condomino non può eseguire opere che danneggino parti comuni o pregiudichino la stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell’edificio. Dovrà notiziare preventivamente l’amministratore il quale riferirà alla compagine assembleare. Pertanto, qualora intenda realizzare opere, anche su beni individuali, sarà comunque tenuto ad informare l’assemblea. È quanto dispone il rinnovellato articolo 1122 Codice civile. La nozione di decoro architettonico ricomprende la facciata principale del fabbricato e la sagoma visibile (infatti il Tribunale di Roma aveva già risolto in senso negativo un caso analogo nel 2020 e così la Cassazione nel 2019).

Il Condòmino che realizzi sulla sua proprietà esclusiva una tettoia visibile dall’esterno, dovrà rimuoverla ogniqualvolta risulti lesiva del decoro architettonico. La tettoia è un elemento pregiudizievole per l’estetica del prospetto dell’edificio in quanto ben visibile. La facciata, infatti, è caratterizzata dall’insieme delle linee architettoniche che imprimono un significativo pregio estetico. La valutazione della alterazione
architettonica andrà espletata in ragione delle caratteristiche visivamente percepibili dell’immobile condominiale. Nessun rilievo avrebbe il fatto che insiste su una proprietà esclusiva, tantomeno che la visibilità della stessa sia scarsa ai fini dell’accertamento della lesione estetica.

L’alterazione del decoro
La giurisprudenza tende a ritenere che l’installazione della tettoia costituisca una innovazione lesiva del decoro (perciò, come tale, inibita) quando alteri le linee architettoniche e si rifletta negativamente sull’aspetto armonico prescindendo dall’eventuale pregio estetico dell’edificio. E’ interessante notare come in una vicenda similare la Corte d’appello di Roma (sezione VII, 27 gennaio 2021) ha chiarito che
«l’articolo 1120 Codice civile, nel far divieto di alterare il decoro architettonico dell’edificio, tutela la linea armonica dello stabile, linea che non deve essere pregiudicata da nuove opere, senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico ed essendo allo scopo sufficiente che esso abbia una sua
fisionomia che venga turbata, nell’armonia delle linee, dalla nuova opera». Precedente in assonanza con la pronuncia in commento. 

Divieti regolamentari
La tettoia, inoltre, è irrealizzabile quando confligge con i divieti imposti dal regolamento di condominio. Deve rispettare le clausole regolamentari anche con riguardo alle prescrizioni che preservano il decoro architettonico. Eventuali rimostranze potranno essere ovviate domandando l’autorizzazione
all’assemblea, ponendola perciò in condizione di valutare un dettagliato progetto della tettoia: tanto per evidenziare la portata dell’impatto visivo e prefigurare eventuali possibili risvolti (come, ad esempio, distanze legali, violazioni estetica, pregiudizio della sicurezza, e altro). Se l’assemblea approva il progetto, non potrà revocare l’assenso, mentre, qualora rifiuti di concedere il permesso, il condomino potrà
incorrere nella rimozione perché ritenuta esteticamente lesiva.