La richiesta di sette euro al mese per l’occupazione di un posto auto non può essere assimilata ad una sorta di obbligo di pagare un canone con funzione di corrispettivo.

La delibera assembleare che, in considerazione dell’insufficienza dei posti auto in rapporto al numero dei condòmini, abbia previsto l’uso turnario e stabilito l’impossibilità, per i singoli condòmini, di occupare gli spazi ad essi non assegnati anche se i condòmini aventi diritto non occupino in quel momento l’area parcheggio loro riservata, costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune da parte dell’assemblea.

Infatti, se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l’uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento e, pertanto, l’assemblea, alla quale spetta il potere di disciplinare i beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, ben può stabilire, con deliberazione a maggioranza, il godimento turnario della cosa comune, nel caso in cui non sia possibile l’uso simultaneo da parte di tutti i condòmini, a causa del numero insufficiente dei posti auto condominiali.

La sentenza offre molteplici spunti di osservazione. È stata ritenuta legittima la delibera che, modificando il regolamento di condominio, aveva statuito che al di fuori dai posti assegnati «è consentita la sosta per il tempo occorrente al carico e scarico merci che viene fissato in sessanta minuti».
La Cassazione ha ritenuto che tale disposizione comporti semplice regolamentazione delle modalità di uso e di godimento del bene comune, che ai sensi dell’articolo 1138 Codice civile rientra nella potestà regolamentare risolvendosi nella disciplina della fruizione della cosa comune.
Sul punto, è stata ricordata la sentenza 943/1999 delle Sezioni unite, che aveva insegnato «hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condòmini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condòmini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare; ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condòmini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’articolo 1136, comma 2 Codice civile».

Interessa inoltre rimarcare che è stata confermata la sentenza dei giudici di merito, i quali avevano respinto tanto l’impugnativa della delibera sopraricordata quanto l’impugnativa dell’ulteriore deliberazione che aveva disposto l’assegnazione annuale dell’uso di posti macchina aggiuntivi ricavati nelle zone posteriori e laterali dell’area condominiale, ai condòmini che ne avessero fatto richiesta, stabilendo letteralmente «di ricavare nelle zone posteriori e laterali dell’area condominiale dei posti macchina aggiuntivi da assegnare annualmente in uso ai condòmini che ne facciano richiesta e che hanno la necessità di parcheggiare all’interno dell’area condominiale una seconda vettura dietro pagamento di euro 7 mensili a posto, quale contributo per il temporaneo uso esclusivo della porzione della proprietà comune rispetto agli altri condomini; qualora le richieste superino il numero dei posti aggiuntivi disponibili, l’assegnazione di questi avverrà per sorteggio».

La Corte d’appello e la Cassazione hanno ritenuto non trattarsi dell’attribuzione in via esclusiva e per un tempo indefinito di posti auto, al di fuori della logica della turnazione, ma bensì della regolamentazione di una forma di godimento turnario dell’area del cortile comune. La motivazione ricorda che l’assegnazione dei posti è annuale, su richiesta o sorteggio, ed è previsto il versamento di un mero contributo (7 euro mensili), che non rende a pagamento l’attribuzione dei posti. Ben si vede che si tratta di decisioni per appaiono del tutto ragionevoli e condivisibili, ma che non devono indurre a semplicistiche imitazioni.

Non vi è dubbio che la richiesta di sette euro al mese con l’occupazione di un posto auto non può essere assimilata ad una sorta di obbligo di pagare un canone con funzione di corrispettivo. Anche la decisione di stabilire l’uso turnario per i posti auto per i quali non risultava possibile l’uso simultaneo da parte di tutti i condòmini rientra pienamente dell’alveo dei tradizionali insegnamenti (così tra le altre Cassazione 12485 del 2012) . Si tratta comunque di decisioni che possono essere accettate unicamente entro i limiti sopra precisati e comunque purché non comportino una qualunque forza di privilegio a vantaggio anche di un solo condomino.