Impugnazione della delibera in un supercondominio al centro dell’interessante sentenza 8254/2025 della Cassazione depositata il 28 marzo. Ad avviarla era stato il ricorso proposto da un avvocato, condomino di uno degli edifici componenti un supercondominio in una località di villeggiatura. L’avvocato ricorrente contestava il sì al consuntivo e il relativo debito risultante a suo carico. Il giudice di pace prima e il Tribunale poi individuavano un difetto di legittimazione perché i singoli condòmini sono privi del potere di impugnare le delibere del supercondominio. Queste ultime, come noto, vengono approvate dall’assemblea dei rappresentati degli stabili e pertanto è il rappresentante dell’edificio che impugna, non il condomino stesso. La Cassazione conferma l’assunto, ma corregge la motivazione addotta in primo e secondo grado.

L’iter dell’approvazione delle delibere in un supercondominio
L’aspetto interessante è quindi innanzitutto l’excursus che la Cassazione fa della normativa supercondominiale: già l’ordinanza della Suprema corte 2406 del 2024, ha ribadito che il supercondominio viene in essere di fatto, ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi, dai quali rimane distinto.

I beni e i servizi che sono comuni non soltanto ad un singolo edificio, ma all’intero complesso immobiliare, devono essere gestiti attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l’assemblea di tutti i proprietari, l’assemblea dei rappresentanti ex articolo 67, comma 3, disposizioni attuative Codice civile (per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomìni e per la nomina dell’amministratore) e dall’amministratore del supercondominio, ove sia stato nominato.

Lo svolgimento dell’assemblea e l’approvazione delle delibere
Alle assemblee del supercondominio partecipano, dunque, tutti i condòmini, o i loro rappresentanti e le maggioranze per la costituzione del collegio e per la validità delle deliberazioni si calcolano in relazione al numero degli aventi diritto e al valore dell’intero complesso di unità immobiliari, edifici o condomìni aventi quella o quelle parti comuni in discussione.

Il rappresentante dell’edificio, per espressa previsione del Codice, viene nominato quando i supercondòmini sono più di 60. Questo rappresentante non è un amministratore di condominio, ma è, appunto, il rappresentante dei rispettivi condòmini. Perciò è sprovvisto di poteri decisori propri e non può determinarsi in maniera autonoma nell’esercizio dei diritti di gestione ordinaria delle parti comuni e di nomina dell’amministratore. La Cassazione precisa quindi che « legittimato a impugnare la delibera dell’assemblea dei rappresentanti di condominio è ogni singolo condomino, il quale, ai fini del termine di trenta giorni e delle condizioni di legittimazione di cui al secondo comma dell’articolo 1137 Codice civile, va considerato assente, dissenziente o astenuto solo se tale sia rimasto il rispettivo rappresentante».

Conclusioni
Ecco che quindi va tenuto conto del seguente principio: «la decisione assunta dall’assemblea dei rappresentanti dei condomìni di un supercondominio può essere impugnata da ogni condomino, se il rappresentante sia stato assente, dissenziente o astenuto. Allorché, invece, il rappresentante di condominio abbia contribuito col suo voto favorevole all’approvazione della decisione assunta dall’assemblea dei rappresentanti, contravvenendo alla volontà della compagine rappresentata, la tutela dei rispettivi condòmini, attenendo a un vizio della delega o a una carenza del potere di rappresentanza, trova attuazione secondo le regole generali sul mandato».

Ecco che l’avvocato ricorrente non era legittimato a proporre ricorso ma solo perché il rappresentante del suo condominio legittimamente eletto aveva votato a favore della delibera che lui intendeva impugnare. Semmai la legge consente al legale solo di agire contro il rappresentante, facendo valere vizi della delega o carenze del potere di rappresentanza, secondo le regole del mandato, se si riesce a dimostrare che non è stata rispettata la volontà della compagine rappresentata.