Con sentenza 31 marzo 2015, n. 6552 la Suprema Corte ha risolto la questione se il verbale dell’assemblea condominiale debba essere redatto, corretto e chiuso necessariamente nel corso e alla presenza dell’assemblea condominiale, oppure possa essere redatto, corretto o modificato anche in assenza dell’organo collegiale, essendo, al riguardo, sufficiente che il verbale riporti la sottoscrizione del Presidente e del Segretario che lo hanno redatto o modificato, specificando se l’inserimento nel verbale, al termine o dopo lo scioglimento dell’assemblea condominiale, di un condomino considerato “assente” nel corso dell’intero procedimento collegiale (costituzione, discussione e deliberazione) costituisca (o non) “mero errore materiale” e legittimi, pertanto, la modifica dei quorum costitutivi e deliberativi raggiunti nel corso della riunione assembleare. 

Il caso e la soluzione
Due condomini impugnavano una delibera condominiale sia per assunti vizi relativi alla sua verbalizzazione, la quale era stata modificata in alcune indicazioni riguardanti la presenza e l’assenza di altri condomini successivamente alla chiusura dell’assemblea stessa che sulla legittimità riguardanti alcun lavori. Nella costituzione del resistente Condominio, l’adito Tribunale, respinta la domanda di annullamento della delibera per assunti vizi formali, dichiarava l’invalidità della stessa in ordine ai criteri di riparto delle spese per l’esecuzione di lavori condominiali. Interposto appello da parte del Condominio e
nella resistenza di entrambi gli appellati (che proponevano appello incidentale), la Corte di appello, in
parziale riforma della sentenza impugnata (per il resto confermata), rigettava ogni domanda proposta
dagli originari attori, che venivano condannati alla restituzione della somma versata dal predetto
Condominio per effetto della provvisoria esecutività della sentenza di prime cure, oltre che alla
rifusione delle spese del doppio grado. Impugnata la decisione di seconde cure dai due condomini, la
Corte di legittimità respingeva il ricorso.

Impatti pratico-operativi
La sentenza selezionata è particolarmente interessante perché evidenzia entro quali limiti e a quali
condizioni il verbale di assemblea condominiale può essere modificato a seguito dell’esaurimento
delle operazioni assembleari, statuendo, in concreto, che la correzione apportata nella copia del
verbale assembleare consegnata ai due ricorrenti non inficiava la validità della deliberazione assunta
per la quale, eliminato l’errore materiale del computo dei millesimi e tenuto conto dell’effettiva
partecipazione dei condomini presenti (anche per delega), era stato raggiunto il quorum necessario.

A tal proposito la S.C. richiama i principi espressi dalla precedente giurisprudenza secondo cui, in via
generale, il verbale dell’assemblea condominiale rappresenta la descrizione di quanto è avvenuto in
una determinata riunione e da esso devono risultare tutte le condizioni di validità della deliberazione,
senza incertezze o dubbi, non essendo consentito fare ricorso a presunzioni per colmarne le lacune;
esso deve, pertanto, contenere l’elenco nominativo dei partecipanti intervenuti di persona o per
delega, indicando i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, con i rispettivi valori
millesimali, perché tale individuazione è indispensabile per la verifica della esistenza dei quorum
prescritti dall’art. 1136 c.c.

Tuttavia, con la decisione in rassegna, la Corte di legittimità ha stabilito che eventuali interventi
correttivi meramente materiali apportati al verbale successivamente alla chiusura dell’assemblea su
disposizione del Presidente e con l’esecuzione da parte del segretario non comportano l’invalidità
della relativa delibera allorquando le rettificazioni – comunque controllabili successivamente – non
abbiano inciso significativamente sul computo della maggioranza richiesta per l’assunzione della
delibera stessa, nel senso che non l’abbiano, in ogni caso, fatta venir meno.

E’ opportuno, tuttavia, precisare che, in tema di condominio di edifici, deve invece considerarsi nulla
la deliberazione assembleare che sia stata adottata dopo lo scioglimento dell’assemblea stessa e
l’allontanamento di alcuni condomini, a seguito di riapertura del verbale non preceduta da una nuova
rituale convocazione a norma dell’art. 66 disp. att. c.c., risultando violate sia le disposizioni sulla
convocazione dell’assemblea sia il principio della collegialità della deliberazione.