Non si tratta di semplice regolamentazione dell’uso della cosa comune, ma di trasformazione vietata della sua destinazione originaria

La Corte di cassazione, con la recentissima pronuncia numero 20391 del 23 luglio 2024, ha ribadito che, in materia condominiale, dev’essere considerata nulla la delibera assembleare con la quale si autorizza la sosta permanente (o il parcheggio) sulla rampa che conduce ai garage, rendendo disagevole l’accesso ai box agli autoveicoli degli aventi diritto, anche se non residenti all’interno dello stabile.

Il sensibile restringimento della carreggiata, conseguente a una simile determinazione, incide, infatti, in senso deteriore sulla comoda percorrenza del percorso e sulla sicurezza del transito veicolare, integrando una modifica sostanziale, e, come tale, non consentita, della naturale destinazione del bene comune oggetto di delibera.

I fatti di causa
L’attore, proprietario all’interno di un edificio in condominio di un locale box al piano seminterrato, con accesso da una rampa comune, con tre diversi atti citazione impugnava tre distinte determinazioni assembleari, succedutesi nel tempo, con le quali l’assemblea dei condòmini aveva:

• (prima) riconosciuto il diritto di parcheggiare stabilmente l’auto sulla predetta rampa d’accesso ai soli residenti;

• (poi) impegnato una somma determinata al fine di procedere alla tinteggiatura per delimitare i nuovi posti auto ricavati sul viale d’ingresso ai garage.

Deduceva, per questo, l’istante che le delibere impugnate fossero illegittime, non solo perché ledevano in maniera essenziale il suo diritto di proprietà – posto che egli non risiedeva all’interno del fabbricato in oggetto – ma anche perché per poter raggiungere il proprio box, a causa del restringimento della larghezza della rampa conseguente alla creazione dei nuovi posti auto, sarebbe stato costretto a effettuare laboriose manovre con la propria auto, al fine di evitare l’impatto con gli altri veicoli, in transito o parcheggiati lungo la corsia d’acceso ai seminterrati.

Le sentenze di primo e secondo grado
Si costituiva in giudizio, in tutti e tre le cause pendenti innanzi al Tribunale di Napoli, il condominio convenuto, contestando la fondatezza delle pretese di parte attrice. Il giudice del merito, riuniti i procedimenti, li decideva congiuntamente rigettando la domanda di parte attrice.
Proposto gravame dal condòmino soccombente, cui resisteva l’ente di gestione vittorioso in primo grado, la Corte d’Appello di Napoli, ribaltando la decisione del Tribunale partenopeo, con la sentenza numero 2976/2019, ha annullato le delibere impugnate, aderendo, sostanzialmente, alle difese spiegate dall’appellante.

In particolare, ad avviso della corte distrettuale, che ha integralmente recepito, in quanto congrue e logicamente motivate, le osservazioni dell’espletata consulenza tecnica d’ufficio, non potevano sussistere dubbi che l’aver destinato una parte della rampa d’ingresso ai box a (nuovi) posti auto per i soli residenti, fosse circostanza lesiva dei diritti dell’appellante, in quanto innovazione vietata dall’ultimo comma dell’articolo 1120 del Codice civile.

Quest’ultimo, infatti, ne avrebbe senz’altro ricevuto grave pregiudizio, sia a causa delle disagevoli manovre che sarebbe stato costretto a effettuare per accedere al proprio garage, sia per la non sicurezza del transito lungo la via d’accesso ai garage seminterrati.

Per la Cassazione di tale pronuncia, ha proposto ricorso il condominio appellato.
La Suprema corte, censurando integralmente le ragioni dell’intimante, ha respinto il ricorso, condannando il condominio soccombente alle spese del terzo grado di giudizio, oltre che al versamento di un ulteriore importo, pari a quello previsto, a titolo di contributo unificato, per il terzo grado di giudizio.

In particolare, il giudice di legittimità, richiamando il proprio consolidato orientamento, dal quale non ha ravvisato motivi per discostarsi, ha ritenuto di condividere integralmente l’assunto formulato dalla Corte d’appello di Napoli, circa l’illegittimità della sottrazione di una parte dell’area comune, consistente in una porzione della rampa d’ingresso ai garage seminterrati, al godimento paritario di tutti i condòmini, al fine di destinarla a parcheggio per i soli residenti.

In tal modo, osservano gli Ermellini, si è realizzata un’innovazione vietata, in quanto, è stata impropriamente alterata la funzione propria ed esclusiva della rampa condominiale, destinata unicamente ad area di transito per favorire l’ingresso e l’uscita dalle proprietà private (i box auto) di tutti gli aventi diritto, e si è trasformata una parte della stessa a parcheggio per i soli residenti, con grave pregiudizio, nel caso di specie, per il condòmino intimato.

Come se non bastasse, poi, il restringimento della carreggiata, cagionato dalla creazione di parcheggi prima inesistenti, ha creato potenziali situazioni di pericolo nel passaggio angusto, sia per i pedoni sia per le autovetture degli aventi diritto (Corte di cassazione, numero 35957/2021).

Del resto, ad avviso della Corte di cassazione, non sarebbe stato possibile giungere a considerazioni differenti da quelle della Corte d’appello anche per la particolare conformazione dei luoghi.
Il restringimento della corsia per accedere ai box conseguente alla realizzazione di nuovi posti auto, unitamente alle caratteristiche del percorso, in discesa e con stretti tornanti, in quanto modifica strutturale e invasiva, ha fortemente inciso, limitandole, sia sulla comoda percorrenza della rampa sia sulla stessa sicurezza del transito.

Questa circostanza, essendo peraltro già stata adeguatamente valutata dal giudice del merito, non risulta ulteriormente scrutinabile in sede di legittimità e, dunque, la richiesta di riesame dello stato dei luoghi, e della relativa consulenza tecnica, spiegata dal ricorrente dev’essere, anch’essa, disattesa, seguendo, così, le sorti dell’intero ricorso.