L’ amministratore condominiale è obbligato a depositare la documentazione giustificativa posta alla base del rendiconto annuale di gestione? La documentazione giustificativa dev’essere resa disponibile durante l’assemblea?

Quali sono i diritti dei condòmini rispetto ai giustificativi di spesa e come devono essere esercitati?

Una sentenza, la nr. 13235, resa dalla Corte di Cassazione, mediante deposito in cancelleria, il 25 maggio 2017, ci aiuta a dare risposta a questi quesiti.
La controversia è sorta prima dell’entrata in vigore della legge nr. 220 del 2012, ma un richiamo all’art. 1130-bis c.c. – che disciplina le modalità di accesso ai documenti contabili del condominio da parte dei condòmini – lascia intendere che il principio è applicabile anche alle odierne fattispecie simili.

Che cosa ha detto la Cassazione?
Secondo gli ermellini al momento dell’approvazione del rendiconto (com’anche del preventivo): • non sussiste in capo all’amministratore del condominio alcun obbligo di deposito dell’intera documentazione giustificativa del bilancio. Aggiungiamo per chiarezza che per deposito s’intende il deposito presso il proprio studio o altro locale idoneo.

Del pari deve ritenersi escluso l’obbligo di portare la documentazione giustificativa in assemblea se, come vedremo dopo, è stato assolto l’obbligo di metterla a disposizione. Sono salve le eventuali specifiche e differenti disposizioni dei regolamenti condominiali;

• in questo contesto, precisa la Cassazione, l’amministratore “deve permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della medesima documentazione (vedi ora art. 1130-bis, comma 1, c.c., nella specie non applicabile ratione temporis)”;

• in caso di contestazioni, chiosano gli ermellini, grava sui condòmini l’onere della
dimostrazione della circostanza che l’amministratore non gli abbia consentito l’esercizio di detta facoltà. Insomma leggendo la sentenza della Cassazione parrebbe che – ribadiamo, in assenza di disposizioni regolamentari – non sussistendo l’obbligo di deposito della documentazione giustificativa prima dell’assemblea, non solo l’amministratore non sia tenuto a farlo, ma che possa presentarsi in assemblea senza tali documenti giustificativi. Sul mandatario graverebbe solamente l’onere, ove richiesto, di consentire l’esame della più volte citata documentazione giustificativa.

E’ comunque consigliabile inserire nell’avviso di convocazione l’indicazione dei giorni e delle ore precedenti all’assemblea e nei quali i condòmini possono prendere visione dei documenti giustificativi.
In tal modo non potrà essere obiettato che non siano stati resi disponibili; così facendo verrebbe inoltre eliminata alla radice ogni contestazione in merito alla mancata presenza della documentazione giustificativa in sede assembleare. La sentenza nr. 13235 del 2017, infine, merita un ulteriore cenno in relazione ad altra questione, ossia quella della legittimazione autonoma dell’amministratore a resistere nei giudizi d’impugnazione delle delibere condominiali.

La Corte si è uniformata al proprio più recente e sempre più consolidato orientamento in materia affermando che “l’amministratore può resistere all’impugnazione della delibera assembleare e può anche gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, giacché l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso, agli effetti dell’art. 1130, n. 1, c.c. (Cassazione Sezione 2 del 25 maggio 2016, nr. 10865; Cassazione Sezione 2 del 23 gennaio 2014, nr. 1451)”.