Dovendo fare dei lavori di ristrutturazione di un fabbricato condominiale e poiché un lato affaccia in una proprietà privata, l’impalcatura sarà eretta in questa parte privata.

Il proprietario mi chiede un compenso di cinquemila euro per occupazione del suolo, ha ragione?
E poi, essendo un privato, non ha Partita Iva, quindi che tipo di ricevuta mi deve lasciare?

Il codice civile disciplina la fattispecie all’art. 843 (accesso al fondo): il proprietario di un fondo deve permettere l’accesso e il passaggio nella sua proprietà, purché ne venga riconosciuta la necessità, per consentire di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.

Nel caso in cui tale accesso dovesse cagionare un danno, è dovuta un’adeguata indennità.

Il condominio che intenda occupare l’altrui suolo privato per l’esecuzione di opere edili di manutenzione delle parti comuni deve chiedere il permesso che sarà obbligatorio (trattasi di obbligazione propter rem) concedere solamente per l’ipotesi di necessità di accesso al fondo nei termini sopra indicati (cfr. in tal senso anche Trib. Catanzaro 20 luglio 2014).

È indispensabile dunque che sia accertata la necessità (se controversa, in sede giudiziaria) dell’occupazione e/o del passaggio. Essa sussiste, secondo la Corte di Cassazione – nell’interpretare il termine contenuto nell’art. 843 c.c. dedicato all’accesso al fondo – se la soluzione prescelta (occupazione di suolo privato o passaggio su di esso) sia l’unica possibile oppure se pur essendovi altre possibilità essa rappresenti l’unica che consente di raggiungere lo scopo (riparazione o costruzione) con minor sacrificio per tutte le parti interessate (Cass. n. 3494/75).

Nulla vieta che le parti si accordino (se non è condivisa la necessità) per l’occupazione del suolo privato (tecnicamente accesso al fondo altrui) a fronte di un corrispettivo che, sussistendo la necessità non è dovuto.

Quanto all’indennità dovuta al proprietario del fondo cui si accede, l’art. 843 c.c. fa riferimento a un’indennità dovuta soltanto nel caso di danni. Se non ve ne fossero, peraltro, non è chiaro se vi sia diritto a un ristoro economico per l’occupato.

La giurisprudenza sull’argomento non è chiara, sussistendo due orientamenti sul concetto di indennità per l’accesso al fondo. Tuttavia, nelle più recenti pronunce appare più confacente alla lettera della legge considerare l’espressione indennità in riferimento ad un danno provocato da liquidarsi in via equitativa, fermo restante l’obbligo del vicino di ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita (così Cass. 27 gennaio 2009 n. 1908). Si ritiene che – sussistendo la necessità – nessuna indennità sia dovuta.

Quando essa lo fosse per accordo delle parti, il corrispettivo è soggetto a un’imposizione fiscale fuori campo Iva, scontando un’imposta di registro nella misura proporzionale dello 0,50% calcolata sul totale del canone (trattandosi, si ritiene, di fattispecie equiparabile alla locazione) ai sensi dell’art. 5, comma 1 del DPR 26 aprile 1986, n. 131, recante Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro.

La ricevuta del pagamento non avrà quindi una forma particolare.