La notifica di un atto tributario indirizzato a un condominio deve essere effettuata nei confronti della persona dell’amministratore condominiale e non dell’ente condominiale (Cass 25 ottobre 2017, n. 25276).

Ciò è in quanto il condominio non è persona giuridica a sé stante ma semplice ente di gestione. In quanto tale, l’organo che lo rappresenta è appunto l’amministratore dell’edificio Si tratta di orientamento giurisprudenziale consolidato.

Si è soliti incappare nell’affermazione che gli atti tributari quali, ad es. le cartelle di pagamento, gli avvisi di accertamento, e così via, devono notificarsi nei confronti dell’amministratore, sulla base delle norme che dettano le modalità di notifica nei confronti delle persone fisiche. L’amministratore è quella figura che rappresenta all’esterno, la compagine dei condomini titolari delle singole unità immobiliari e relative parti comuni mentre il condominio è semplice “ente di gestione”, privo di soggettività giuridica. L’ordinanza della Cassazione n. 25276/2017 ha osservato che la notifica dell’atto tributario nei confronti di un condominio deve avvenire direttamente nelle mani dell’amministratore, in qualsiasi luogo (art. 138 c.p.c.) oppure, qualora non si possa procedere con la notifica da ultimo menzionata; nel Comune di residenza dell’amministratore, ricercandolo nella casa di abitazione o dove questi ha l’ufficio o esercita l’industria o il commercio oppure, se l’amministratore non è reperibile in tali luoghi, mediante consegna di copia dell’atto a una persona di famiglia o addetta alla casa, all’ufficio o all’azienda (art. 139 c.p.c.). Si ricorda poi che l’ufficio dell’amministratore può essere anche ubicato nel palazzo dal medesimo gestito, ma solo se vi siano locali specificamente destinati e concretamente utilizzati per la gestione delle cose e dei servizi comuni e dell’insieme dell’edificio (Cass. 29 dicembre 2016, n. 27352; Cassd. 16 maggio 2007, n. 11303).

Al condominio non si applica l’art. 145 c.p.c., norma in tema di notifiche alle persone giuridiche. Il condominio è un “ente di gestione”, sfornito di personalità giuridica e autonomia patrimoniale, che agisce sia in ambito sostanziale, sia in quello processuale, per mezzo dell’amministratore. Si sa che l’art. 1131 c.c. prevede che <<… a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto …>>.

Ciò significa che le modalità procedurali in tema di irreperibilità del destinatario per gli avvisi di notifica e per quelli di compiuta giacenza devono essere rispettose delle norme che si riferiscono alla persona fisica dell’amministratore e non del condominio. In caso di mancanza dell’amministratore condominiale– trova applicazione l’articolo 65 disp. Att. c.c. sulla cui base <<… quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell’articolo 80 del codice di procedura civile. Il curatore speciale deve senza indugio convocare l’assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite …>> Questi principi sono stati ripresi da ultimo dalla sentenza della Corte di Appello di Roma del 10 luglio 2019.

‘art. 810 cc, possono formare oggetto di diritti.