Se è chiaro che l’amministratore di condominio è nominato dall’assemblea dei condòmini a maggioranza qualificata e con la medesima maggioranza può essere revocato dall’assemblea in ogni momento, non è altrettanto pacifico se occorra o meno un rinnovo esplicito del suo incarico. A seguito dell’entrata in vigore della legge 220/2012 e del testo riformulato dell’articolo 1129 Codice civile si è aperto in dottrina
ed in giurisprudenza un dibattito in ordine al rinnovo dell’incarico di amministrazione considerata l’infelice formulazione del disposto che si presta a diverse soluzioni. 

Il disposto di riforma è andato a sostituire il secondo comma del previgente articolo 1129 che in maniera inequivocabile stabiliva che «l’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea». Di qui ne derivava la durata dell’incarico dell’amministratore per il periodo di un anno, salvo la revoca assembleare in ogni tempo e la cosiddetta «prorogatio imperi» dei poteri dell’amministratore, riconosciuta ripetutamente dalla giurisprudenza dell’epoca, fino al rinnovo e/o nomina di un suo sostituto da parte dell’assemblea dei condòmini.

Tale disposizione trovava quale limite il successivo terzo comma del medesimo articolo 1129 Codice civile che statuiva quale “irregolarità” e motivo di revoca dell’incarico da parte dell’autorità giudiziaria il non aver presentato il conto della gestione per oltre due anni. La giurisprudenza formatasi su tale norma riconosceva la prorogatio dei poteri amministrativi posta la crucialità dell’incarico che non può permette al condominio – comunità di condòmini sprovvista di personalità giuridica – di rimanere senza un amministratore di condominio – legale rappresentante anche per le connesse responsabilità di natura penale – e nella consapevolezza della necessità della proroga posto l’inevitabile sconfinamento annuo per le ragioni di predisposizione del rendiconto e/o di individuazione di un nuovo amministratore e sua accettazione dell’incarico e subentro nei poteri e conseguenti responsabilità .

La digressione storica è utile per cercare di comprendere il contesto interpretativo in cui è nato il nuovo decimo comma dell’articolo 1129, che per l’appunto stabilisce che: «L’incarico di amministratore ha durata di un anno e s’intende rinnovato per eguale periodo.

L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore”. Prosegue poi l’undicesimo comma “La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio».

Nel testo di legge nulla si dice in ordine alle modalità di rinnovo dell’incarico. Il legislatore affronta invece espressamente le tematiche della revoca o delle dimissioni dell’amministratore prevedendo che, in entrambi i casi, dovrà pronunciarsi una specifica assemblea che contestualmente dovrà provvedere alla nomina di un nuovo amministratore. Non è, dunque, previsto che successivamente alla fine dell’anno di
nomina ci dovrà essere necessariamente un nuovo “voto” per il rinnovo dell’amministratore. Anzi, è previsto che l’incarico s’intende” rinnovato per eguale periodo annuo. Tra l’altro, tale possibilità di rinnovo per così dire automatico, non è, nel testo, esplicitamente limitata al solo anno successivo alla nomina.

Può di conseguenza desumersi la previsione di un incarico amministrativo annuo che si rinnova nel tempo per uguale periodo e che può essere interrotto dall’assemblea dei condòmini in ogni tempo attraverso una assemblea specificatamente richiesta per la revoca dell’incarico. Come, pure, l’incarico potrà essere interrotto dalle dimissioni dell’amministratore. Comunque, in entrambi i casi, l’assemblea nel provvedere alla revoca dell’incarico o all’accettazione delle dimissioni dovrà provvedere contestualmente alla nomina del nuovo amministratore.

Non a caso, il legislatore riformatore da un lato prevede un meccanismo di rinnovo automatico dell’incarico di anno in anno (venendo così di fatto a normare quella proroga dei poteri che in passato era già riconosciuta dalla giurisprudenza) e dall’altro prevede espressamente che i condòmini possano revocare l’incarico o accettare le dimissioni dell’amministratore solo se deliberano anche sulla nomina del nuovo amministratore.

Si noti che, il dodicesimo comma del medesimo articolo 1129 Codice civile al n°1 prevede, poi, tra le ipotesi di gravi irregolarità che possono giustificare l’intervento revocatorio dell’autorità giudiziaria «il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore», omettendo qualsiasi riferimento al rinnovo dell’incarico. In giurisprudenza si sono – ad oggi – sostanzialmente determinate due differenti correnti. Una ha ritenuto che il mandato si rinnovi
automaticamente di anno in anno fino a che non interviene la revoca dell’incarico, mentre l’altra corrente ha viceversa interpretato il previsto rinnovo annuo limitato al solo anno successivo al conferimento del mandato.

1)Tribunale Busto Arsizio 23 aprile 2021, numero 638. In tema di Condominio negli edifici, l’incarico dell’Amministratore, di durata annuale, si intende rinnovato per eguale durata in base a quanto stabilito dall’articolo 1129 comma 10 Codice civile. La disposizione va infatti interpretata nel senso che il rinnovo dell’incarico sia automatico, sulla base del semplice assenso da parte dell’assemblea. Tale principio è smentito solo da una contraria espressa manifestazione di volontà dei condòmini, diretta a revocare l’incarico o a prevedere espressamente nel regolamento condominiale la non rinnovabilità dello stesso.

Tribunale Cassino, 21 gennaio 2016, numero 1186, L’incarico di amministratore condominiale ha durata annuale con rinnovo automatico per eguale durata. L’articolo 1129, comma 10, Codice civile va interpretato nel senso che l’incarico di amministratore condominiale ha durata annuale e che, allo scadere del primo anno, si rinnova automaticamente per eguale durata, senza alcuna necessità di convocare
l’assemblea per decidere se rinnovare o meno il mandato, salva però sempre la facoltà di deliberare la revoca.

2) Tribunale Brescia, 15 aprile 2016. Rinnovo tacito dell’incarico dell’amministratore. In tema di durata dell’incarico dell’amministratore, il riformato articolo 1129 va interpretato nel senso che dopo il primo incarico annuale segua “ex lege” – in assenza di revoca o dimissioni – un solo rinnovo tacito di un anno con pienezza di poteri e, per il periodo successivo, la limitazione dei poteri dell’amministratore (cessato ma in regime di prorogatio imperii) al compimento delle sole attività urgenti, al fine di evitare
pregiudizi alle cose comuni.

Il rinnovo automatico dell’incarico non fa, comunque, venir meno l’obbligo dell’amministratore a comunicare ciclicamente i propri dati anagrafico professionali (ex articolo 1129 comma 2° Codice civile), nonché l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta (ex articolo 1129 comma 14° ). Per tali comunicazioni, non è prevista una particolare forma e pertanto potrà ben avvenire nell’ambito di verbali assembleari, rendiconti, comunicazioni e/o anche siti internet.

Oggigiorno, con l’aumentare delle incombenze a carico dell’amministratore di condominio e la richiesta di servizi allo stesso, l’assunzione dell’incarico di amministrazione specie per condomìni di grandi dimensioni o con molteplici problemi, comporta per l’amministratore un investimento in personale e strumentazione che per un equo bilanciamento dei rapporti dovrebbe permettere la possibilità per
l’amministratore di contrattare con il condominio una stabilizzazione del rapporto per una durata pluriennale a fronte del necessario investimento di risorse nell’ottica della soddisfazione delle aspettative.

Spesso non si considera che se da un lato è importante per i condòmini la scelta del professionista che li amministrerà, dall’altro è altrettanto importante per l’amministratore un’attenta valutazione delle risorse
necessarie alla gestione del condominio.