Il Tribunale di Roma (sezione V, numero 13631/2024) ha recentemente dichiarato la nullità della delibera condominiale che prevede l’assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti macchina all’interno di un’area condominiale a favore di singoli condòmini.

Nell’esaminare la questione, il giudice capitolino ha preliminarmente tenuto a chiarire come rientri tra i poteri dell’assemblea condominiale quello di regolare le modalità di uso e di godimento del bene comune condominiale e disporre, con delibera assunta anche in mancanza dell’unanimità dei consensi, tutte quelle innovazioni dirette al miglioramento, all’uso più comodo, o al maggior rendimento delle cose comuni a norma dell’articolo 1120, primo comma, Codice civile.

È quindi valida la delibera, assunta a maggioranza, con la quale viene approvato il godimento di uno spazio comune a favore di solo alcuni condòmini e a dispetto di altri allorché tale disposizione sia finalizzata a regolare l’utilizzazione e i modi di fruizione delle parti comuni senza escludere concorrenti fruizioni del bene stesso da parte dei partecipanti al condominio.

Sulla scorta di tale principio, la giurisprudenza ha già ritenuto legittime deliberazioni con le quali, ad esempio, è stata consentita in area comune la sosta per il tempo occorrente al carico e scarico merci o sono stati attribuiti posti auto all’interno del cortile comune sulla logica della turnazione. Tale facoltà assembleare trova però un limite nell’articolo 1120, IV comma, Codice civile che vieta tutte quelle innovazioni «che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino».

Il divieto di tali innovazioni ha proprio lo scopo di evitare che il singolo condòmino veda contrarsi, oltre il limite della quota di competenza, il suo diritto, attuale o anche solo potenziale, di godere di parti del condominio che sono comuni e quindi destinate alla fruizione collettiva.
Tale disposizione è coerente anche con il precetto, di carattere più generale, dettato in materia di comunione dall’articolo 1102 codice civile che preclude a ciascun comunista di impedire agli altri partecipanti della comunione di fare parimenti uso della cosa secondo il loro diritto.

Sulla scorta di tali principi, il Tribunale di Roma ha quindi rilevato come l’assegnazione in via definitiva ed esclusiva di un posto auto a solo alcuni condòmini sia per sé lesiva di un uso e godimento paritario del bene, incidendo sul rapporto di equilibrio che deve, invece, essere mantenuto nella possibilità astratta di utilizzo del bene stesso da parte di tutti i condòmini.

La decisione in esame si pone nel solco di quanto già statuito in precedenza dalla Cassazione che, in situazione analoga a quella esaminata dal Tribunale di Roma, ha rilevato come una delibera così assunta, da un lato, sottragga l’utilizzazione del bene comune a coloro che non sono assegnatari dei posti auto e, dall’altro, crei i presupposti per l’acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune con animo domini, della relativa proprietà a titolo di usucapione (Cassazione 9069/2022).

È noto, infatti, che in ambito condominiale, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso, né una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per l’usucapione, è idoneo qualsiasi atto (o comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi, per un verso, l’impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, per altro verso, denoti inequivocabilmente l’intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva.

Una tale situazione può certamente concretizzarsi a valle di una delibera quale quella impugnata nel caso di specie allorquando il condòmino assegnatario del posto auto, mediante l’occupazione della relativa area, eserciti per oltre un ventennio un possesso esclusivo di tale area, impedendo automaticamente agli altri condomini di utilizzarla allo stesso modo.