Unicamente con riguardo ai lavori di manutenzione straordinaria e alle innovazioni esiste una disposizione che impone l’obbligo di costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori o che può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti, quando i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento (articolo 1135, comma 1, numero 4, del Codice civile, modificato dalla legge 220/2012 e integrato dall’articolo 1, comma 9, lettera d), della legge 9/2014 di conversione del Dl 145/2013). La maggioranza per la deliberazione è la stessa richiesta per approvare i lavori.
Per tutte le altre ipotesi di fondo cassa speciale invece la regola applicata dalla giurisprudenza è quella secondo cui la costituzione di un fondo cassa è legittima unicamente quando vi è l’accordo da parte di tutti i condòmini senza eccezioni (vale a dire il consenso espresso da tutti i partecipanti al condominio e non solo da quelli presenti in assemblea). È infatti ammesso un solo caso in cui il fondo cassa può essere deliberato a maggioranza e si verifica in presenza di una situazione di urgenza oggettiva per evitare un danno grave.
L’ipotesi tipica è quella del fondo cassa finalizzato a prevenire l’azione esecutiva promossa da un creditore del condominio, a cui tutti i condòmini sono esposti a causa del loro vincolo di solidarietà passiva (Cassazione sentenza 3808/1975).
Rimane comunque la possibilità di costituire un fondo cassa con una delibera approvata dalla sola maggioranza, ma in tal caso i condòmini contrari non sono obbligati ad aderire, sempre che non sussista una oggettiva necessità. In particolare è stato escluso il potere dell’assemblea condominiale, mediante una delibera approvata dalla sola maggioranza, di ripartire tra i condòmini non morosi il debito relativo alle quote condominiali dei condòmini morosi (Cassazione sentenza 13631/2001), fino a quando non venga accertata l’assoluta impossibilità di recuperare il credito del condominio.
Al contrario è stata dichiarata legittima la delibera assembleare, assunta con il voto favorevole dei rappresentanti oltre la metà del valore dell’edificio, con la quale viene istituito un fondo cassa in una situazione di grave degrado dell’immobile, allo scopo di assicurare la provvista necessaria per realizzare opere di manutenzione straordinaria e ordinaria (Cassazione sentenza 17035/2016).
Ed è stato inoltre affermato che la costituzione di un fondo cassa per le spese di ordinaria conservazione e manutenzione dei beni comuni appartiene al potere discrezionale dell’assemblea e non pregiudica l’interesse dei condòmini alla corretta gestione del condominio o il diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma, dal momento che la disponibilità, da parte dell’amministratore, di una pronta liquidità di cassa gli consente di affrontare con maggiore prontezza e tranquillità l’ordinaria gestione del condominio (Cassazione ordinanza 25900/2022).
Bisogna infine chiedersi quali siano le conseguenze della mancata costituzione del fondo cassa obbligatorio previsto nei casi dei lavori di manutenzione straordinaria e delle innovazioni a cui fa riferimento l’articolo 1135, comma 1, numero 4. In proposito è stato deciso (Cassazione ordinanza 9388/2023) che la delibera condominiale che approva, a maggioranza, interventi di manutenzione straordinaria o innovazioni, senza però costituire anche il prescritto fondo speciale è radicalmente nulla.
Richiamando la sua precedente ordinanza 16953/2022 – secondo cui l’articolo 1135, mediante l’imposizione dell’allestimento anticipato del fondo speciale «di importo pari all’ammontare dei lavori», configura una ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione per quelle opere – la Cassazione ha ritenuto determinante il fatto che la disposizione attuale prescrive testualmente la costituzione obbligatoria di un preventivo fondo speciale e non più, come era in precedenza, soltanto «se occorre».
