La disciplina condominiale contiene varie disposizioni sulla revoca dell’amministratore deliberata dall’assemblea (nel Codice civile gli articoli 1129, 1130, 1131 e 1136, comma 4, che indica la maggioranza necessaria per approvare la delibera; e, nelle disposizioni di attuazione del Codice, gli articoli 64 e 69).
La giurisprudenza inquadra l’attività di gestione dei beni comuni compiuta dall’amministratore di condominio nella funzione tipica del contratto di mandato che si instaura fra l’amministratore e i condòmini; e precisa che le norme sul mandato trovano applicazione nei limiti in cui siano compatibili con le specifiche disposizioni dettate in materia di condominio degli edifici, tenuto conto della sua natura di ente di gestione delle parti e dei servizi comuni, nel quale la volontà dei condòmini si forma attraverso le deliberazioni, assunte ai sensi dell’articolo 1136 del Codice civile dall’assemblea, che l’amministratore esegue.

La revoca e la nomina di un nuovo amministratore
Viene altresì aggiunto che la peculiarità della disciplina del condominio non esclude l’applicazione della norma dettata dall’articolo 1724 del Codice civile, sulla revoca tacita del mandato. La Suprema corte, in proposito, sottolinea che, ai sensi dell’articolo 1129 del Codice civile, l’amministratore può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea e, quindi, anche prima della scadenza annuale senza la necessità di alcuna motivazione ovvero indipendentemente da una giusta causa e osserva che questa disposizione è diretta ad assicurare che la gestione dei beni e dei servizi, che deve soddisfare gli interessi comuni, riscuota la costante fiducia dei condòmini, con la conseguenza che l’assemblea, nell’esercizio delle sue prerogative, può anche procedere alla nomina del nuovo amministratore senza avere revocato preventivamente l’amministratore uscente (Cassazione sentenza 9082 del 2014).

Bisogna peraltro tenere presente che l’assemblea può deliberare la revoca dell’amministratore e la sua sostituzione con uno successivo anche in mancanza di una giusta causa e non solo nei casi in cui si sia reso responsabile di gravi irregolarità. Infine va ricordato che la cessazione dell’incarico può dipendere da una libera scelta dell’amministratore stesso e la manifestazione di questa volontà può avvenire non solo quando decorre il termine annuale dalla nomina, ma anche in qualsiasi altro momento.

Il compenso in caso di mandato che termina prima della scadenza
In tutti questi casi si pone comunque il tema del pagamento del compenso dovuto all’amministratore. All’amministratore spetta il compenso concordato fino a quando non viene sostituito (Cassazione sentenza 3588 del 1993). Così l’amministratore dimissionario ha diritto ad essere compensato per tutta l’attività svolta fino alla nomina del suo successore.

Per quanto riguarda l’ipotesi della revoca, la situazione invece è differente a seconda che vi sia stata o meno una giusta causa. Infatti si afferma che l’amministratore di condominio, in ipotesi di revoca deliberata dall’assemblea prima della scadenza del termine previsto nell’atto di nomina, ha diritto, oltre al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, altresì al risarcimento dei danni, in applicazione dell’articolo 1725, comma 1, del Codice civile, tranne quando sussiste una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dell’incarico stesso (Cassazione ordinanza 7874 del 2021).

In questo secondo caso invece la determinazione del compenso dovuto all’amministratore revocato si presenta più problematica. Secondo alcune decisioni è dovuto comunque il compenso previsto fino alla scadenza dell’incarico (Tribunale di Bologna sentenza 20786 del 2018), mentre altre sono contrarie sul punto (Tribunale di Udine sentenza 1015 del 2019). Più di recente è stato riconosciuto all’amministratore revocato senza addebito di alcuna negligenza, a titolo di risarcimento del danno, la somma corrispondente al compenso residuo dovuto e rapportata alle restanti mensilità comprese fra la data della revoca e il termine dell’annualità della gestione (Tribunale di Pisa sentenza 590 del 2024).