La misura volta a colpire l’abuso edilizio realizzato sulle parti comuni deve essere indirizzata esclusivamente nei confronti dei singoli condomini, in quanto unici comproprietari delle stesse.

Tale principio è stato applicato di recente dal Tribunale amministrativo regione Campania alla fattispecie riguardante un condominio (costituito da un complesso immobiliare circondato da un parco) destinatario di una ordinanza di demolizione con la quale il Comune gli aveva ingiunto – perché ritenuto «proprietario e responsabile dell’abuso»- di rimuovere «a propria cura e spese», entro il termine di novanta giorni dalla notifica del provvedimento, le opere realizzate in difformità dalle licenze edilizie rilasciate per i singoli immobili, consistenti in un aumento di volumetria complessiva eccedenti ogni immobile costituente il complesso immobiliare.

Il condominio impugnava il provvedimento dinanzi al Tar eccependo l’assoluta indeterminatezza dell’ordinanza di demolizione e il difetto di legittimazione passiva del ricorrente. Precisa il ricorrente che l’ordinanza non chiariva affatto se gli abusi riguardassero parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini ovvero parti comuni e che, in ogni caso, l’ente di gestione non poteva essere individuato come proprietario delle parti comuni del complesso immobiliare tanto meno come destinatario dell’ordinanza.
A fondamento della propria difesa il Comune sosteneva che al Condominio era stata concessa, sulla base di due convenzioni stipulate con il suddetto ente, la possibilità di gestire le aree interne al Parco e di regolamentare i due accessi alle stesse; pertanto «l’unico intestatario dei rapporti giuridici tra le parti in giudizio» sarebbe il condominio quale «interlocutore privilegiato ed unico nei rapporti con il Comune».

Il Tar con sentenza 3005 del 2020 accoglieva il ricorso del condominio per precise ragioni. L’articolo 1117 Codice civile stabilisce che le parti comuni dell’edificio sono oggetto di proprietà comune dei condomini, con la conseguenza che il condominio non vanta alcun diritto reale sulle stesse non essendone proprietario in quanto, per consolidata giurisprudenza di legittimità, il condominio è un mero ente di gestione, privo di personalità giuridica.

La misura volta a colpire l’abuso realizzato sulle parti comuni doveva essere indirizzata esclusivamente nei confronti dei singoli condomini, in quanto unici (com)proprietari delle stesse. Non solo. Le convenzioni citate dalla difesa del resistente riguardavano «la gestione della parte pubblica dei suoli e dei servizi connessi alla lottizzazione» e, sulla base delle convenzioni, l’amministrazione del Parco era chiamata
ad occuparsi della pulizia e della manutenzione delle aree verdi e della gestione di altri
servizi.

Dall’ordinanza gravata non risultava che la contestazione riguardasse la corretta gestione delle aree pubbliche bensì le difformità (in termini di volumetrie) di quanto realizzato in attuazione del piano di lottizzazione e, nonostante la sua genericità (perché non precisava se la volumetria eccedente rispetto al progetto dovesse riferirsi ai singoli edifici e/o a eventuali parti comuni), delle difformità possono (e
devono) rispondere solo i singoli proprietari.