L’amministratore deve sempre garantire l’accesso alla documentazione e l’estrazione di copia. Ciascun condomino ha il diritto ad accedere alla documentazione relativa al condominio e ad estrarne copia, a proprie spese.

Si tratta di un diritto codificato dall’art. 1130bis c.c. il cui testo tra le altre cose così dispone:
relativamente alla documentazione contabile Lo stesso dicasi per l’art. 1129 c.c. nella parte in cui prevede che …Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica … il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata… In passato la giurisprudenza affermava l’esistenza di questo diritto solo a ridosso dell’assemblea chiamata a deliberare sul bilancio del condominio.

A seguito della riforma si ha l’espansione della relativa legittimazione “in ogni tempo”. Il Tribunale di Taranto con la decisione del 4 febbraio 2019 ha affrontato il caso in cui l’amministratore non vi ottemperi, non permettendo la consultazione. Nel caso di specie, un condomino aveva varie volte chiesto all’amministratore di poter avere copia di diversi documenti condominiali. Poiché il mandatario faceva orecchio da mercante, il primo adiva l’autorità giudiziaria depositando il ricorso per ingiunzione domandando la condanna dell’amministratore alla consegna della documentazione richiesta. Il ricorso vedeva come soggetto passivo l’amministratore quale persona fisica e non nella veste di mandatario dell’edificio. Nonostante ciò, il Giudice emetteva il provvedimento monitorio. L’amministratore presentava opposizione rilevando in sintesi che:

1.alcuni documenti erano già nelle mani del ricorrente;
2.altri erano per lo più inesistenti;
3.altri ancora non poteva costituire oggetto di consegna perché il ricorrente non aveva un interesse
giuridicamente apprezzabile atto a permetterne la disponibilità.

Il tribunale ha emesso diverse statuizioni La prima concerne l’individuazione dell’esatto contraddittore: secondo il Giudice, è tenuto a rispondere dell’obbligazione addotta l’amministratore personalmente e non il Condominio da egli amministrato. Il Tribunale oltre alle norme condominiali –di cui sopra- ha richiamato anche le disposizioni sul mandato osservando che Il Tribunale ha effettuato brevi considerazioni in merito all’eventuale diritto di ritenzione, ove potrebbe dirsi esistente.

Per completezza occorre rammentare che il predetto obbligo non è soggetto a limitazioni derivanti dal diritto di ritenzione di cui all’art. 2761 cc., essendo una precipua applicazione in diritto positivo del c.d. principio di autotutela del creditore e così costituendo un istituto eccezionale che, facendo deroga al principio generale secondo cui non è possibile farsi giustizia da se ma occorre rivolgersi all’Autorità Giudiziaria, non tollera applicazioni analogiche o estensive per effetto del divieto sancito dall’art. 14 delle preleggi. Invero il comma 2 dell’art. 2761 c.c. recita: “I crediti derivanti dall’esecuzione del mandato hanno privilegio sulle cose del mandante che il mandatario detiene per l’esecuzione del mandato”.

Il IV comma dell’art. 2761 c.c. dichiara applicabile a tale privilegio le disposizioni del secondo e terzo comma dell’art. 2756 cc., e quest’ultima norma dispone: “Il creditore può ritenere la cosa soggetta al privilegio finché non è soddisfatto del suo credito e può anche venderla secondo le norme stabilite per la vendita del pegno”.

Dal coordinamento delle predette disposizioni, in combinato disposto tra loro, si evince agevolmente che il diritto di ritenzione ha ad oggetto cose, ovverosia entità naturalistiche suscettibili di un valore commerciale e di essere alienate verso corrispettivo, riferendosi il legislatore astrattamente al quella particolare categoria di cose costituita dai “beni” che, ai sensi dell’art. 810 cc, possono formare oggetto di diritti.