Qualora l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti, a rispondere dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante saranno sia il proprietario o l’usuario esclusivo come custodi che il condominio considerato che la funzione di copertura dell’edificio o di parte di esso da un lato impone all’amministratore di adottare i controlli necessari alla conservazione delle parti comuni e dall’altro obbliga l’assemblea a provvedere alla manutenzione straordinaria. Lo puntualizza il Tribunale di Vibo Valentia con sentenza 582 del 16 agosto 2021.

La vicenda
La lite nasce dalla decisione di un giudice di pace – appellata dal condominio – di accollargli il ristoro dei danni provenienti dal lastrico solare con estromissione della proprietaria terza chiamata tenuta a risponderne solo se avesse frapposto ostacoli all’esecuzione dei lavori. Secondo l’ente, la pronuncia impugnata non aveva valorizzato i carteggi dai quali sarebbe invece emerso un concorso di colpa della signora nella causazione del danno dal momento che il nocumento dipendeva da lavori eseguiti sulla terrazza di sua proprietà esclusiva e dal discendente di proprietà del condominio.

Ed il fatto che avesse provveduto alle riparazioni indicate dal consulente non ne escludeva la responsabilità risarcitoria visto che anche l’ente aveva effettuato i lavori di sua spettanza ossia la sostituzione della braga. Braga che, marca il condominio nell’atto di appello, si era usurata per la negligenza della proprietaria con lo scarico in conduttura di agenti corrosivi. In sostanza, conclude la difesa dell’ente, la diligenza sempre rispettata lo liberava da qualsiasi implicazione risarcitoria. Di qui, la richiesta di annullamento della sentenza di primo grado ed accertamento della responsabilità esclusiva della donna nella causazione del danno.

Il lastrico solare non in uso comune
Controparte sottolinea come le infiltrazioni, a dire il vero, provenivano dall’impianto di smaltimento delle acque pluviali quindi da una parte comune da sostituirsi con costi ripartiti tra i condòmini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà. Lavori mai eseguiti, ecco perché si era adoperata per rimuovere le cause delle infiltrazioni legate alla perdita del proprio bagno e per il ripristino dei locali danneggiati. Appello in parte fondato. Se l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti, spiega il Tribunale, dei danni da infiltrazioni nell’alloggio sottostante rispondono sia il proprietario oppure l’usuario esclusivo del lastrico o terrazza a livello (in quanto custodi) e sia il condominio.

Questo perché la funzione di copertura dello stabile o di una sua parte, assolta dal lastrico o terrazza a livello seppure di proprietà o in uso esclusivi, impone all’amministratore di adottare i dovuti controlli tesi a conservare le parti comuni e all’assemblea di provvedere alla manutenzione straordinaria. Ecco che, salvo prova contraria, il concorso di responsabilità andrà regolato secondo il criterio di imputazione dell’articolo 1126 del Codice civile che divide i costi di riparazione o ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o usuario esclusivo del lastrico o terrazza e per i restanti due terzi a carico del condominio (Cassazione, sezioni Unite, 9449/2016).

Conclusioni
La sentenza gravata, allora, si fondava su uno scorretto percorso interpretativo della norma. La relazione tecnica, infatti, appurava che i danni reclamati erano riconducibili ad un’inadeguata realizzazione dello scarico di raccolta delle acque meteoriche eseguito sul terrazzo nonché dalla posa di pilastrini di sostegno della copertura sovrastante realizzata con struttura portante in metallo, successiva all’esecuzione della pavimentazione, con ripristino delle aree interessate con malta di cemento non impermeabilizzato in modo opportuno. A pesare, anche il degrado della precedente braga di raccordo che, non per vetustà, aveva amplificato le continue infiltrazioni visibili nei vani sottostanti la terrazza.

Era evidente, quindi, un concorso di responsabilità della condomina con il condominio che il giudice non aveva valutato nel conteggio dell’importo da accollare all’ente tanto che non v’era stata una doverosa scissione del ristoro da porre per un terzo a carico della signora e per due al condominio. Questa, la ragione per cui il Tribunale di Vibo Valentia accoglie parzialmente l’appello.