La consultazione va richiesta all’amministratore in prima battuta, se il tentativo fallisce ci si può rivolgere all’istituto di credito.

Domanda: Nel mio condominio, tra interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, avvengono molti movimenti di denaro. Ho chiesto all’amministratore di poter consultare il conto corrente comune, ma a un mese di distanza non ho ancora ricevuto risposta. Come posso procedere?

Tra i principali obiettivi della legge di riforma del condominio (numero 220 dell’11 dicembre 2012) vi era quello di garantire maggiore trasparenza nella gestione contabile delle entrate e delle uscite relative all’edificio. Per questo motivo, il legislatore ha modificato l’articolo 1129 del Codice civile prevedendo che l’amministratore «è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio». La norma, inoltre, dispone che «ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica».

La legge non lascia spazio a fraintendimenti: tutti i condòmini proprietari, in qualsiasi momento, hanno il diritto di consultare il conto corrente condominiale, ma in prima battuta non possono agire direttamente bensì passando dall’amministratore. Il condomino dovrà quindi contattare il professionista e richiedere l’estratto conto. La norma non fissa un limite di tempo entro il quale l’amministratore è tenuto a rispondere: in un lasso di tempo ragionevole il professionista deve fornire al condomino la documentazione richiesta. Il rifiuto non è contemplato e, anzi, potrebbe comportare in certi casi persino la revoca del mandato.

Il condomino che non veda esaudita la sua richiesta è, infatti, legittimato a chiedere la convocazione di un’assemblea straordinaria (ma deve coinvolgere almeno uno o più condòmini, così da raggiungere 1/6 del valore dell’edificio, cioè 166 millesimi) e inserire tra i punti all’ordine del giorno la revoca del mandato all’amministratore per inadempimento o gravi irregolarità.

Sempre l’articolo 1129 spiega che «la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio».

Se l’assemblea non raggiunge il quorum richiesto, la revoca dell’amministratore può essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, in caso di gravi irregolarità». In questo caso occorrerebbe provare però che il comportamento dell’amministratore abbia comportato delle inadempienze nella gestione, non essendo contemplata tra le gravi irregolarità cosiddette “tipiche”, cioè quelle previste dall’articolo 1129, comma 12, del Codice civile, la mancata consegna della documentazione bancaria al condomino richiedente.

Le gravi irregolarità
Rientrano, invece, tra le gravi irregolarità: il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente; la gestione secondo modalità che possano generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condòmini; l’inottemperanza agli obblighi previsti dall’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9). Si tenga tra l’altro presente che in caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.

Nel frattempo, e in ogni caso, il condomino che aveva avanzato la richiesta degli estratti conto all’amministratore senza successo, può rivolgersi direttamente all’istituto che gestisce il conto corrente (banca o ufficio postale) e chiederne la visione. Per procedere, è sufficiente presentare i documenti che provano lo status di proprietario o di titolare di un diritto reale (usufruttuario, nudo proprietario e altro).

1) Come accedere direttamente al rendiconto dalla banca
Il Garante della privacy, con la newsletter 387 del 23 aprile 2015, ha spiegato che «nonostante il conto sia intestato al condominio, i singoli condòmini sono ora titolari di una posizione giuridica che consente loro di verificare la destinazione dei propri esborsi e l’operato dell’amministratore, mediante l’accesso in forma integrale, per il tramite dell’amministratore, ai relativi estratti conto bancari o postali».

La pronuncia del Garante non chiarisce, però, se il condomino che non ottiene dall’amministratore documenti richiesti sia legittimato ad agire o meno in autonomia. Sul punto è intervenuto l’Arbitro bancario (decisione 400 del 22 gennaio 2014) che, pur ribadendo come l’unico soggetto legittimato in prima istanza a ottenere l’estratto conto dalla banca o dall’ufficio postale sia l’amministratore, ha osservato che in seconda battuta, nel caso in cui l’amministratore venga meno al suo compito, il condomino interessato può rivolgersi alla banca e ottenere i documenti richiesti, previa dimostrazione del suo status di proprietario (consegnando, per esempio, l’atto di proprietà).

2) Nessuno sbarramento all’apertura di un doppio c/c
L’amministratore di condominio ha aperto due conti correnti afferenti allo stesso condominio in altrettanti istituti di credito. È possibile agire in tal senso? E cosa serve per chiudere il secondo conto?
Ferma l’unicità del rendiconto prevista dall’articolo 1130 bis del Codice civile, nell’ottica di maggiore trasparenza l’amministratore può scegliere di aprire due conti correnti separati, il primo dedicato ai pagamenti delle spese ordinarie e il secondo ai pagamenti di quelle straordinarie.
Se da un lato il doppio conto comporta spese di gestione maggiori (comunque di importo trascurabile in un condominio numeroso), dall’altro facilita il compito del professionista, che può tenere separate le due voci di spesa ed evitare errori. Per i condòmini il vantaggio consiste nel poter visionare in modo immediato e più chiaro gli importi di spesa, soprattutto quelli di maggiore entità relativi alla manutenzione straordinaria. Nel caso in cui l’assemblea, successivamente, deliberasse di chiudere uno dei due conti, potrebbe essere sufficiente, in seconda convocazione, una maggioranza di 333 millesimi oltre alla maggioranza degli intervenuti.