In seguito ai lavori di rifacimento della impermeabilizzazione di un terrazzo di proprietà esclusiva, che funge da copertura dell’intero condominio, si sono resi necessari lavori di manutenzione delle ringhiere. Queste spese (compresa quella dell’eventuale sostituzione) spettano al condominio o al condòmino proprietario?

Nell’ambito della ripartizione delle spese per il rifacimento di un lastrico solare o di una terrazza di proprietà esclusiva che svolge la funzione di copertura alle unità immobiliari sottostanti (ripartizione che vede un terzo di costi gravanti sul lastrico e due terzi gravanti sulle unità citate), non tutti i manufatti rientrano in questa suddivisione. La giurisprudenza, infatti, da tempo ha stabilito che tutto ciò che non sia funzionale alla copertura ma lo sia, per esempio, all’affaccio, è da ritenere totalmente a carico del proprietario esclusivo.

Al proposito, la Cassazione civile, sezione II, numero 2726, del 25 febbraio 2002, ha stabilito che, «con riferimento al lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva, l’articolo 1126 del Codice civile individua la misura del contributo dovuto rispettivamente dall’utente o proprietario esclusivo e dagli altri condòmini indicati dalla norma per le spese di riparazione e ricostruzione sulla base del rapporto (un terzo e due terzi) tra l’utilità connessa all’uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare e l’utilità, ritenuta dalla norma come prevalente, connessa alla funzione di copertura dell’edificio condominiale, funzione cui il lastrico solare adempie a vantaggio di tutti i condòmini. A tale stregua, sono a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad esempio, le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere eccetera, collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condòmini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato articolo 1126 del Codice civile.

Pertanto, la clausola che ponga a carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di “manutenzione” ha una sua ragion d’essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempreché le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell’utente o proprietario esclusivo l’intero onere, e non il semplice terzo come previsto dalla norma in argomento».

Tuttavia, come sempre in materia di condominio, per stabilire se un bene sia di natura o funzione condominiale è necessario l’accertamento nel caso concreto, cui è preposto il giudice di merito. In altre parole, se le ringhiere hanno una funzione decorativa per l’intero edificio in ragione dei loro fregi ornamentali o altro, si dovrà ritenerle di competenza condominiale, come precisato nella sentenza della Cassazione civile, sezione VI, n. 10848, dell’8 giugno 2020, la quale ricorda «il principio di diritto elaborato da un orientamento consolidato» della Corte stessa, secondo cui, «mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile, non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, i rivestimenti dello stesso devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole». Nella specie, la Corte ha ritenuto che «l’accertamento del giudice del merito che le ringhiere costituenti il parapetto del fronte dei balconi ed i divisori degli stessi, giacché “ben visibili all’esterno”, “disposti simmetricamente”, “omogenei per dimensioni, forma geometrica e materiale”… assolvano in misura preponderante alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio, costituisce apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità…».
Nel caso descritto dal quesito, dunque, se le ringhiere non possono considerarsi ornamentali, le spese per la loro manutenzione o sostituzione saranno a carico del solo proprietario esclusivo della terrazza.