Il verbale dell’assemblea di condominio è un documento cui la legge riconosce particolare
importanza nell’ambito della gestione condominiale. I condòmini hanno diritto d’incidere sul suo contenuto, ad esempio chiedendo che siano inserite delle dichiarazioni.

Di recente le Sezioni Unite della Corte di Cassazione – sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021 –
individuando le cause di nullità o annullabilità delle delibere hanno espressamente specificato che
l’assenza di forma scritta del verbale causa insanabile nullità delle decisioni assembleari.
Il verbale, dunque, assurge ad elemento fondamentale del processo decisione condominiale: come
si dice, la forma scritta è requisito di validità.

Ciò porta con sé anche la necessità di comprendere quale debba essere il suo contenuto minimo e
che cosa succede se lo stesso non viene rispettato. Una particolare tipologia di contenuto, è stato appena accennato, è rappresentata dalle dichiarazioni dei condòmini.
Come sovente accade un caso concreto può aiutarci ad affrontare al meglio la questione. Vi scrivo per descrivermi il mio caso e spero possiate aiutarmi. Qualche giorno fa ho partecipato all’assemblea di condominio per discutere in merito alla decisione di attivare una causa.
Ho chiesto al presidente di inserire nel verbale una mia dichiarazione articolata sulle ragioni di
contrarietà al contenzioso, ma lui ha detto che non potevano usare fiumi d’inchiostro per
esprimere il mio pensiero e mi ha chiesto di essere sintetico. Ne è nato un piccolo battibecco e
quindi ho chiesto che si verbalizzasse questo accaduto, riservandomi ogni impugnazione in
merito. Adesso mi trovo nella situazione di capire se ho fatto bene, se in fondo aveva ragione il mio
vicino presidente e se tutto ciò può avere influito sulla validità del verbale».

Verbale dell’assemblea di condominio
«Il verbale di un’assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicché il valore di
prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del
segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al
contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non
occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova
(arg. da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 747 del 15/03/1973)» (Cass. 9 maggio 2017 n. 11375).
La sigla di presidente e segretario, dunque, non conferisce al verbale valore di pubblica fede, come
può avvenire ad esempio grazie alla firma del verbale d’udienza da parte del cancelliere, quanto
piuttosto semplicemente di documento comune proveniente da quelle persone.

Il verbale assume particolare forza in quanto la documentazione dell’approvazione delle
delibere conferisce all’amministratore il potere di agire per la loro esecuzione (art. 1130 n. 1 c.c.) e,
nel caso di morosità, consente sempre al mandatario di agire per via giudiziale al fine di ottenere
un’ingiunzione di pagamento.
Dichiarazioni dei condòmini nel verbale, le norme L’art. 1130 n. 7 c.c. descrive il contenuto del registro dei verbali e conseguentemente del verbale medesimo. Quanto alle dichiarazioni dei condòmini, la norma specifica che il registro (ergo il verbale) contiene altresì «le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta».

La disposizione è chiara: tali dichiarazioni deve essere caratterizzate da brevità.

Il motivo è semplice: il verbale è una fotografia delle decisioni assunte dall’assemblea, non
della discussione sottostante ovvero più in generale della discussione dell’assemblea.
Sebbene non sia obbligatorio, è consigliabile che la dichiarazione sia poi sottoscritta da chi ne ha
chiesto l’inserimento, così da conferirgli paternità assolutamente certa anche in relazione al
contenuto.

Dichiarazione a verbale dei condomini, l’assenza non produce invalidità La giurisprudenza che si è soffermata sul contenuto del verbale e le conseguenze in merito alla validità delle delibere condominiale ha specificato che «non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l’indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l’altro, l’elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l’indicazione, nominalmente, dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, (quanti e) quali condomini hanno espresso voto favorevole ed il valore dell’edificio da essi rappresentato, nonché di verificare che la deliberazione stessa abbia in effetti superato il quorum richiesto dall’art. 1136 c.c.(sentenza 10 agosto 2009 n. 18192)» (Cassazione 19 novembre 2009 n. 24456).

Più di recente, come si è detto in principio, le Sezioni Unite hanno in sostanza ribadito
l’orientamento sanzionando con la nullità l’assenza assoluta di verbale. Se, però, un verbale è chiaro, preciso e seppur sintetico in grado di far individuare chi ha votato ed in che modo, allora nulla può dirsi in merito alla sua validità.

La stessa conclusione può raggiungersi in merito alle dichiarazioni dei condòmini. A meno
che queste non rappresentino un elemento fondamentale della decisione e quindi la loro assenza
inficia la sostanza del contenuto della deliberazione, appare evidente che la loro omissione non
può considerarsi elemento tale da incidere sulla validità della delibera.

Come dire: con buona pace della documentazione a futura memoria, se la dichiarazione di
un condòmino è mera espressione di un’opinione non può esservi ragione per considerare la sua
assenza causa di invalidità della delibera.

sono i condòmini a dover fare richiesta di inserimento delle loro dichiarazioni;