La Cassazione con l’ordinanza del 25 febbraio 2020, numero 5062 conferma il proprio orientamento giurisprudenziale in merito al compenso professionale dell’amministratore e alla restituzione delle spese/somme anticipate dall’amministratore per conto e nell’interesse del condomino.

La vicenda giudiziaria
L’amministratore uscente, successivamente al termine del mandato, agiva contro il condominio per ottenere il pagamento del compenso professionale e la restituzione delle somme anticipate. L’amministratore agiva in virtù di decreto ingiuntivo la cui pretesa creditoria era giustificata:
a) dal verbale di passaggio delle consegne;
b) dalla delibera di approvazione del rendiconto condominiale che comprendeva anche il credito/debito oggetto della vertenza;
c) dalla documentazione bancaria avente ad oggetto uscite/anticipazioni di denaro da conti correnti personali dell’amministratore in favore del condominio;
d) versamento di un acconto sul suo compenso.

Il condominio ha proposto opposizione affermando che i documenti posti a fondamento del decreto ingiuntivo non assolvevano alla prova richiesta per ottenere la restituzione dell’intero credito. Tutti e tre i gradi di giudizio hanno dato ragione al condominio.

L’amministratore di condominio ed il mandato gestorio
Il rapporto dell’amministratore con il condominio – inteso come ente di gestione privo di personalità giuridica – si fonda sulle norme del mandato con rappresentanza (Cassazione 10153/11 – Cassazione 19348/05) cosi come recita espressamente l’articolo 1129 Codice civile «…per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV…» cioè le norme sul mandato ex articolo 1703 Codice civile con alcune diversità inerenti al condominio: articolo 1129 comma 8 Codice civile sul regime di proroga e articolo 63 comma 1 disposizioni attuative Codice civile sull’obbligo di comunicare il nominativo dei condomini morosi.

In dottrina si discute se tale mandato si riferisca all’intera totalità dei condomini “mandato collettivo” o ai singoli condomini “ufficio di diritto privato” orientato alla tutela del complesso degli interessi dei condomini, singolarmente considerati.
L’impostazione di cui sopra del mandato trova applicazione anche laddove l’amministratore è nominato dall’autorità giudiziaria e non dall’assemblea (Cassazione 16698/14).

L’amministratore, in qualità di mandatario dei condomini, ha diritto di ricevere dal
andante/condominio gli strumenti necessari per poter eseguire correttamente il mandato e adempiere ai derivanti obblighi e, ancora, ha il diritto di essere rimborsato delle anticipazioni fatte durante l’esecuzione del mandato.

L’amministratore non ha potere di spesa
Da tale considerazione consegue che, nei rapporti tra amministratore ed ognuno dei condomini, trova applicazione l’articolo 1720 comma 1 Codice civile, in conformità del quale il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni fatte dell’esecuzione dell’incarico. L’amministratore non può disporre a sua discrezione delle “voci di spesa” di cui necessita il condominio sul presupposto che lo stesso non ha un
potere generalizzato di spesa.

Quest’ultima facoltà è demandata per legge all’assemblea condominiale, la quale ai sensi dell’articolo 1135 Codice civile, provvede all’approvazione delle spese occorrenti e della relativa ripartizione (rendiconto annuale) nonché valutazione dell’opportunità delle spese sostenute/anticipate dall’amministratore; fatto salvo quanto previsto dagli articolo 1130 e 1135 Codice civile in tema di lavori urgenti per il quale l’amministratore ha l’onere di provare sia l’urgenza che l’indifferibilità delle
spese.

La Cassazione sull’onere probatorio tra amministratore e condominio
Ora occorre affrontare il delicato e ricorrente problema delle prove che l’amministratore di condominio deve fornire per garantirsi il diritto alla restituzione delle somme anticipate a favore del condominio, per sostenere le spese/debiti condominiali. Il principio di cui all’articolo 1720 Codice civile in conformità al quale il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni fatte nell’esecuzione dell’incarico, deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell’amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea (Cassazione 3892/17 – Cassazione 8498/121 – Cassazione 1224/12 – Cassazione 14197/11 – Tribunale di Roma 17248/2016.

Tribunale di Firenze sezione II, 17 ottobre 2014). Spetta all’amministratore «…fornire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini devono dimostrare di aver adempiuto all’obbligo di aver tenuto indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita…» (Cassazione 20137/17).

Le precedenti pronunce
La giurisprudenza di legittimità (Cassazione 5166/19 – Cassazione 20137/17) afferma che ai sensi dell’articolo 2697 Codice civile spetta all’amministratore dare prova degli esborsi effettuati a titolo di anticipazione mentre spetta al condominio provare di aver tenuto indenne l’amministratore da ogni diminuzione patrimoniale.

Per la sentenza che si commenta «…era dunque l’amministratore X a dover fornire la dimostrazione dei fatti su cui fondare la propria pretesa di recupero delle spese sostenute. Spetta invece all’assemblea il potere di approvare, col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali, ma solo una chiara e definitiva indicazione in bilancio dell’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore (Cassazione 8498/2012; Cassazione 3892/2017)».

Il compenso e il rendiconto condominiale
La determinazione del compenso è assolutamente libera ed è rimessa alla libertà contrattuale delle parti, sia quello ordinario che straordinario. L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente a pena di nullità, della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di
compenso per l’attività svolta. L’omissione dell’indicazione è sanzionata con la nullità.

La locuzione “analiticamente” dà ad intendere che il compenso deve essere suddiviso per voci o comunque essere chiaramente leggibile per singola attività (principio di intellegibilità). Il preventivo dell’amministratore può essere: “modulare” e consiste nell’elenco analitico delle attività con un prezzo per ognuna; “forfait” con un prezzo comprensivo di tutta l’attività o “misto” per cui è compresa nel prezzo
forfettizzato ogni attività non indicata a parte, in modo da evitare che il prezzo lieviti in occasione del consuntivo.

Pertanto, il semplice pagamento di un acconto su un compenso dell’amministratore non vagliato/autorizzato dall’assemblea non assume alcun valore di prova per ottenerne il riconoscimento.

L’amministratore non può inserire nel bilancio
condominiale una spesa non prevista, a titolo di compenso per se stesso, per via del fatto che ha svolto delle asserite «attività straordinarie e/o ordinarie» non contemplate nel compenso (Cassazione 22313/2013).

Se il compenso non esaurisce tutte le attività sia ordinarie sia straordinarie e non comprende talune “attività” professionali, per queste ultime l’unico rimedio per il riconoscimento è l’approvazione dell’assemblea, diversamente le attività in discussione rimangono fuori dal compenso spettante all’amministratore (Cassazione 3596/2003 per ordinario e Cassazione 10204/2010 per compenso straordinario).

Secondo la corte Suprema (sentenza 9389/19) l’amministratore, proprio perché e un mandatario dei condomini, non può validamente porre in essere una ricognizione di debito cui non sia stato debitamente autorizzato dal condominio, trattandosi, nella specie, di lavori di straordinaria manutenzione, giacché i poteri dell’amministratore del condominio e dell’assemblea sono delineati con precisione dagli articoli 1130 e 1335 Codice civile, che limitano le attribuzioni del primo all’ordinaria amministrazione, mentre riservano alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria.

Anticipazioni: attenzione all’ irregolarità
Preliminarmente occorre ricordare e precisare che sotto il profilo civilistico, ai sensi dell’articolo 1129 comma 12° numero 4, costituisce grave irregolarità «…la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini…», evenienza che esplicitamente autorizza la revoca dell’assemblea ovvero quella giudiziale, anche su ricorso di un solo condomino.

L’amministratore, talvolta, per sopperire alla carenza di liquidità del condominio provvede personalmente a pagare dei fornitori condominiali utilizzando il proprio denaro per poi esigere la restituzione delle “anticipazioni” effettuate. Occorre ribadire che alcuni convincimenti sul tema non trovano e non possono trovare accoglimento per giustificare la restituzione delle somme e vanno di conseguenza
abbandonati, e precisamente:

a) il principio per cui è solo sufficiente dimostrare da parte dell’amministratore di avere effettuato un anticipo con “provvista” propria nella “casse”;

b) il fatto di introdurre nel bilancio condominiale la voce “anticipazioni amministratore”;

c) che il rendiconto di cassa presenti un disavanzo tra uscite ed entrate, considerato che
non si può ritenere in via deduttiva che la differenza sia stata versata dall’amministratore utilizzando denaro proprio (Cassazione 10153/11 – Tribunale Santa Maria Capua Vetere sentenza 04 aprile 2016 – Giudice di pace Napoli 29437/ 2016 – Tribunale Milano sentenza 23 giugno 2009 numero 8156 – Tribunale di Bari sentenza del 12 novembre 2008 – Tribunale Roma sentenza del 13 giugno 2005);

d) la sottoscrizione/riconoscimento da parte del nuovo amministratore nel verbale del cosiddetto passaggio di consegne, ovvero l’apposizione sullo stesso di diciture del tipo “per accettazione” o “per ratifica” o, ancora, “per approvazione” non sono idonee ad impegnare il condominio in merito al rimborso di somme anticipate dall’amministratore antecedente;

e) il fatto di desumere che ci siano state anticipazioni in via presuntiva, come la circostanza che non risultino creditori insoddisfatti alla fine dell’esercizio, pur non avendo tutti i condomini versato le quote di competenza per la presenza di condomini “morosi”;

f) il riconoscimento del credito a favore dell’ex amministratore espresso/compiuto da un apposito comitato di condomini – consiglio di condominio, del tutto incapace di far sorgere obbligazioni in capo al condominio correttamente ai condomini.

Il nuovo amministratore e le spese del precedente
Il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione/condominio, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore (Cassazione 9389/19 – Cassazione 23018/15 – Cassazione 8498/12).

Il verbale di passaggio delle consegne e/o il pagamento di un acconto non può considerarsi un riconoscimento di debito a favore del vecchio amministratore ai sensi dell’articolo 1188 Codice civile.

La documentazione contabile condominiale
La Suprema corte richiama principi già affermati in ordine alla corretta tenuta dei conti di gestione condominiale, ribadendo che non è necessario nell’ambito della gestione condominiale di ricorrere a forme rigorose di contabilità (Cassazione 454/17 – Cassazione 1405/07 – Cassazione 8877/05 – Cassazione 9099/00; Cassazione 3747/94 – Cassazione 896/84) come invece è previsto e richiesto per i bilanci delle società.

Il tutto a condizione che comunque sia possibile, attraverso la lettura dei dati aggregati dei costi della gestione con le “entrate” costituite dai versamenti delle quote da parte dei condomini, ricostruire l’insieme delle spese effettuate e di contributi riscossi, specificando le diverse partite e dunque con un grado di specificazione e chiarezza tale da far comprendere agevolmente la tipologia di spesa (Cassazione 5401/2014 – Cassazione 8498/2012; Cassazione 10153/2011).

Con il rendiconto viene soddisfatta l’esigenza di trasparenza della gestione condominiale che deriva dalla natura del rapporto di “mandato”. La giurisprudenza orientata (apparentemente) al principio di cassa (Cassazione 10153/11 ) elude il vero problema limitandosi a richiedere che il rendiconto sia
intellegibile anche senza il rispetto rigoroso delle regole formali vigenti per le imprese.

Le conclusioni
Dovendo fornire anche un’indicazione pratica, l’amministratore in presenza di proprie “anticipazioni” ha l’onere di:

a) presentare un rendiconto con l’esistenza di un “disavanzo” (spese non pagate);

b) dimostrare che le “spese” non pagate si riferiscono a prestazioni erogate provando sia le forniture e i servizi ricevuti da terzi a favore del condominio;

c) di aver comunque provveduto al pagamento delle “spese” (vedi sopra lett. b);

d) di aver effettuato personalmente il pagamento con propri fondi/provviste queste spese che dovevano risultare superiori agli incassi;

e) di aver inserito nel rendiconto quanto sopra e quindi le diverse partite con grado di specificazione e chiarezza tali da far comprendere agevolmente la tipologia di spesa;

f) di aver ottenuto l’approvazione (preventiva o la successiva ratifica) del rendiconto da parte dell’assemblea condominiale, unico “organo” deputato al vaglio del suo operato che deve essere ispirato a criteri di buona amministrazione; infatti solo con l’approvazione il credito diventa esigibile.

Infatti, il rendiconto approvato in conformità ai punti che precedono è prova idonea ad attestare il credito a favore dell’amministratore anticipatorio, in quanto così facendo il documento contabile fa stato non solo fra condominio e condomini ma anche fra amministratore e condominio. In forza di ciò, l’amministratore anticipatorio/creditore potrà agire richiedendo il pagamento/restituzione dell’intera somma al condominio oppure le singole quote a ciascun condomino (con applicazione del noto principio di Cassazione sezioni unite 9148/2008 oggi temperato dall’articolo 63 disposizioni attuative Codice civile).