Nel caso di specie vagliato dal Tribunale di Savona, definito con sentenza pubblicata il 18 maggio 2021, un condomino impugnava la delibera approvativa del rendiconto ritenendola invalida in quanto, sebbene richiesto, l’amministratore aveva omesso di consentire la visione e l’estrazione dei relativi giustificativi. Il condomino deduceva che la delibera assembleare con cui era stato approvato il rendiconto non era stata preceduta dalla esibizione dei documenti gestori. Pertanto, il deliberato era annullabile perché incideva sulla corretta formazione della volontà assembleare. Costituitosi in giudizio, l’evocato condominio contestava le pretese attoree.

Il percorso motivazionale
La curia savonese ha ritenuto fondata la dedotta invalidità della delibera assembleare relativa all’approvazione del consuntivo e pertanto l’ha annullata. Ciò in quanto l’amministratore aveva omesso di mettere a disposizione del condomino l’integrale documentazione contabile e giustificativa afferente al consuntivo. La motivazione della pronuncia si snoda lungo tre direttrici. Il giudicante dapprima richiama a sostegno della decisione l’articolo 1130 bis Codice civile in forza del quale «i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese».

Rammenta, poi, l’insegnamento degli ermellini (Cassazione 15996/2020) secondo cui i condòmini hanno facoltà, come disposto dal rinnovellato articolo 1129, comma 2, Codice civile, di ottenere l’esibizione dei registri e carteggi contabili in ogni tempo. Il condomino se, da un canto, non ha l’obbligo di motivare le ragioni della richiesta di accesso, dall’altro, ha l’onere di dimostrare le condotte negazioniste poste in essere dall’amministratore (frapposizione di impedimenti, pretestuosi rimandi, opposizione di dinieghi o, ancora, colpevole negligenza o intenzionale omissione nel dar séguito all’esercizio delle facoltà comproprietarie).

La lesione del diritto di accesso
Il decidente rilevava altresì che la delibera assembleare approvativa del rendiconto può essere impugnata dal condomino qualora, prima della adunanza, abbia inutilmente domandato all’amministratore di prendere visione ed estrarre copia dei documenti contabili e giustificativi ad esso afferenti. Ricade sull’amministratore dimostrare le ragioni del mancato soddisfacimento della richiesta, o che la stessa è stata evasa o, ancora, che non è stato possibile adempiere per causa imputabile al condomino.
Dagli atti offerti dall’impugnante emergeva che prima della assemblea il condomino aveva chiesto invano all’amministratore di poter esaminare la documentazione integrale afferente al rendiconto.

L’amministratore ometteva di riscontrare l’istanza e non si premurava nemmeno di fissare un appuntamento presso il suo studio. Proprio perché il condomino non aveva avuto adeguata contezza dei giustificativi, non poteva intervenire all’assemblea in maniera informata né esprimere un valido consenso. In conclusione, la lesione del diritto di accesso agli atti inficia in radice il procedimento formativo della volontà assembleare e genera l’annullabilità della decisione adottata.

Diritto di visione ed estrazione documentale
L’intervento riformatore sul condominio ha ridisegnato il concetto di trasparenza nei rapporti di mandato tra amministratore e condòmini. Ne è scaturita la previsione di un generale diritto di accesso (a favore dei condòmini) ai registri, documenti amministrativi, contabili e fiscali custoditi dall’amministratore. Sulla scorta dell’accesso agli atti amministrativi, il legislatore ha introdotto all’articolo 1130 bis Codice civile il diritto dei condòmini a poter estrarre in ogni tempo copia delle pezze giustificative. La Treccani qualifica il verbo transitivo estrarre come il «cavare, tirare fuori, con semplice atto meccanico o mediante vari procedimenti» e il lemma estrazione «l’atto di estrarre, e l’operazione con cui si estrae».

La Suprema corte ha reiteratamente ribadito che l’amministratore «è tenuto a permettere ai condòmini che ne facciano richiesta di estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile» (Cassazione 16677/2018). Recentemente (Cassazione 10844/2020) ha ribadito che «ciascun condomino ha diritto, in qualsiasi momento, di richiedere all’amministratore la visione e/o l’estrazione di copia dei documenti condominiali senza dover giustificare le proprie richieste». A tali conclusioni, peraltro, era pervenuta nel periodo ante-riforma la Cassazione (19210/2011;12650/2008;15159/2001; 8460/1998).

La duplice modalità di accesso
Tali pronunce avevano già previsto una duplice modalità di accesso agli atti, da espletarsi in modo complementare o alternativo: la prima, come mera visione della documentazione, la seconda, come estrazione della stessa da espletarsi con due differenti modalità:

a) ritiro delle copie fotostatiche presso lo studio dell’amministratore degli atti chiesti in forma orale o scritta;

b) trasmissione in plico postale o telematica delle richieste copie (cartacee o digitali) al recapito del richiedente.

Entrambe le modalità comportano la consegna dei documenti estratti dai carteggi custoditi e detenuti dall’amministratore. In tutti i casi in cui i condòmini possono prendere visione della documentazione condominiale, la legge afferma il contestuale diritto ad estrarre copia dei carteggi conservati dall’amministratore, normalmente a spese dell’interessato.

Comproprietà dei carteggi condominiali
Le carte, i registri ed ogni altro atto o documento che riguarda il condominio sono detenute dall’amministratore in ragione del suo ufficio gestorio il quale ne assume precario dovere custodiale. Poiché la comproprietà di tutti i carteggi è del condominio e, per esso, dei singoli condòmini, questi ultimi hanno piena ed assoluta titolarità a rivendicarne copia senza che al riguardo possano frapporsi dubbi. Anche chiedendo all’amministratore copia degli atti per ogni esercizio finanziario, non può sostenersi che ciò sia motivo di intralcio o ingerenza visto che, diversamente, si comprimerebbe il diritto di comproprietà in capo ai condòmini. Il disagio dell’amministratore di dover preparare le copie e trasmetterle al richiedente potrebbe essere definitivamente bypassato mediante la creazione di un sito web su cui l’amministratore, in ossequio al principio della trasparenza, archivierebbe ogni documento garantendo alla compagine comproprietaria la costante e continuativa lettura ed estrazione di copie previo accesso con credenziali.

La giurisprudenza di legittimità
La pronuncia savonese si innesta nel consolidato insegnamento di legittimità secondo cui «ogni proprietario può chiedere di ottenere con un congruo anticipo tutta la documentazione che riguarda gli argomenti all’ordine del giorno in assemblea: un eventuale rifiuto opposto dell’amministratore determina l’annullabilità delle delibere successivamente approvate sul punto, atteso che tale rifiuto incide sul procedimento di formazione delle maggioranze in assemblea» (Cassazione 12650/2008).
La Suprema corte chiarisce altresì che «la mancata visione e/o estrazione dei documenti incide sulla formazione della volontà assembleare. Non avendo il condomino conoscenza completa dei documenti, non potrà esprimere appieno il suo parere e non potrà influenzare l’orientamento degli altri condòmini. Pertanto, la violazione di tale diritto determina l’annullabilità della delibera assembleare approvata in quanto risulta viziato il procedimento di formazione della volontà assembleare» (Cassazione 13350/2003).
Altra pronuncia statuisce che «la deliberazione dell’assemblea condominiale di approvazione del rendiconto di gestione può essere impugnata dal condomino che, prima della riunione, abbia chiesto, infruttuosamente, all’amministratore di prendere visione (ed eventualmente estrarre copia) della documentazione su cui si fonda la rendicontazione del mandatario» (Cassazione 19210/2011).